Quy Trình Và Thủ Tục Mua Bán Đất Thổ Cư

Đất thổ cư là gì? Chuyển nhượng đất thổ cư như thế nào? Thủ tục mua bán đất thổ cư diễn ra không quá khó khăn và phức tạp. Tuy nhiên, khi giao dịch cần nắm rõ những quy trình và thủ tục sẽ giúp quá trình giao dịch diễn ra nhanh chóng và hiệu quả hơn.

Khái niệm Đất Thổ cư

Đất thổ cư là cách gọi truyền thống để chỉ đất ở, gồm đất ở tại nông thôn (ký hiệu là ONT), đất ở tại đô thị (ký hiệu là OĐT) và được nhà nước công nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo khoản 1 Điều 125 Luật Đất đai 2013, đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng là loại đất được sử dụng đất ổn định lâu dài (không xác định thời hạn sử dụng và không phải đất sử dụng vĩnh viễn).

Điều kiện mua bán đất thổ cư:

1. Phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp.

2. Người đứng tên trong Sổ đỏ hoặc người được Ủy quyền theo pháp luật mới có quyền thực hiện giao dịch.

3. Đảm bảo thửa đất giao dịch không có tranh chấp, giải tỏa, khiếu kiện về việc thừa kế hoặc tài sản chung.

4. Thửa đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.

5. Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Thủ tục mua bán đất thổ cư

Để thực hiện các giao dịch mua bán của những cá nhân, tổ chức trở nên nhanh chóng, thuận lợi, đúng pháp luật. Qua đó những quyền và lợi ích hợp pháp của các bên được đảm bảo một cách tối ưu. Việc giao dịch chuyển nhượng đất thổ cư nên được thực hiện tại Văn Phòng công chứng hoặc tại phòng địa chính của địa phương.

Theo Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng 2014, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở, các bên cần phải chuẩn bị những giấy tờ sau:

Bên chuyển nhượng:

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định. Nếu được ủy quyền thực hiện giao dịch thì cần cung cấp hợp đồng ủy quyền hợp pháp.

2. Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu.

3. Sổ hộ khẩu.

4. Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân).

5. Hợp đồng ủy quyền (nếu được ủy quyền để thực hiện việc chuyển nhượng).

Bên Nhận chuyển nhượng:

1. Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu.

2. Sổ hộ khẩu.

3. Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng độc thân).

Quy Trình Mua Bán Đất Thổ Cư

Bước 1: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng

Hợp đồng mua bán đất thổ cư cần phải được công chứng mới được công nhận và có giá trị pháp luật.

Phiếu yêu cầu công chứng thường do bên mua chuẩn bị theo mẫu của tổ chức hành nghề công chứng, nhưng có thể do các bên thỏa thuận vì theo quy định: Bên nào có yêu cầu công chứng thì bên đó phải nộp phí công chứng (trừ các bên có thỏa thuận khác).

Các bên có thể yêu cầu tổ chức công chứng soạn thảo Hợp đồng và đọc kỹ trước khi tiến hành ký tên.

Phòng công chứng cũng sẽ hỗ trợ hai bên chứng thực 1 bộ hồ sơ (nếu có yêu cầu) để tiến hành thủ tục đăng bộ tiếp theo.

Bước 2: Nộp hồ sơ Đăng Bộ

Bên Mua tiến hành nộp hồ sơ đăng ký sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp quận/huyện/thị xã nơi có đất. Hồ sơ gồm có những giấy tờ sau:

1. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đã được công chứng tại Phòng Công chứng.

2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

3. Giấy tờ tùy thân của các bên liên quan: Hộ Khẩu, CMND/CCCD

4. Cùng một số loại giấy tờ liên quan theo quy định.

5. Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất

Sau khi tiếp nhận được hồ sơ đầy đủ của các bên tham gia giao dịch, văn phòng đăng ký đất đai sẽ kiểm tra, thẩm định các loại giấy tờ nhằm đảm bảo những loại giấy tờ 2 bên cung cấp đều là hợp lệ và có giá trị pháp luật tại thời điểm thực hiện việc chuyển nhượng.

Văn phòng đăng ký đất đai sẽ gửi Phiếu tiếp nhận hồ sơ cho Bên nộp hồ sơ đăng bộ. Thời gian thực hiện không quá 28 ngày theo quy định của pháp luật hiện hành.

Bên Mua tiến hành nhận Phiếu Chuyển hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai để tiếp tục nộp hồ sơ tại Cơ quan thuế.

Bước 3: Nộp hồ sơ Thuế

Bên mua nộp hồ sơ tại Chi cục thuế quận/huyện/thị xã nơi có đất. Hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ gồm:

1. Tờ khai thuế thu nhập cá nhân 

2. Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ 

3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

4. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

5. Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế, lệ phí (nếu có) như cho tặng, thừa kế, Giấy xác nhận tài sản duy nhất.

6. Giấy tờ tùy thân của các bên liên quan: Hộ Khẩu, CMND/CCCD

7. Phiếu Chuyển

Chi cục thuế sẽ sẽ gửi Phiếu tiếp nhận hồ sơ cho Bên nộp hồ sơ thuế. Thời gian thực hiện không quá 7 ngày theo quy định của pháp luật hiện hành. Các khoản thuế phải nộp khi sang tên bao gồm:

1. Bên Bán đóng Thuế thu nhập cá nhân: Thuế phải nộp bằng 2% giá trị chuyển nhượng.

2. Bên Mua đóng Lệ phí trước bạ: Lệ phí trước bạ phải nộp bằng 0.5% giá trị chuyển nhượng.

3. Phí thẩm định hồ sơ (Mức thu do HĐND cấp tỉnh quyết định).

4. Ngoài ra, trường hợp chuyển nhượng một phần thửa đất thì phải nộp thêm các khoản phí đo đạc khi tách thửa…

Sau khi hoàn tất thủ tục đóng thuế. Bên mua quay trở lại Văn phòng đăng ký đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có đứng tên.

Lệ phí cấp sổ đỏ

Căn cứ vào Thông tư 250/2016/TT-BTC, lệ phí cấp sổ đỏ thuộc thẩm quyền của HĐND cấp tỉnh (do HĐND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định). Do vậy, lệ phí cấp sổ đỏ tại từng tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là khác nhau.

Một số lưu ý khi thực hiện mua bán đất thổ cư

1. Tìm hiểu thật kỹ thông tin về khu đất thổ cư định mua.

2. Khảo sát môi trường, hạ tầng, tiện ích xung quanh vị trí đất.

3. Chỉ mua đất khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

4. Đặt cọc đúng luật và phải có bên thứ ba làm chứng

5. Không trả hết tiền khi chưa hoàn tất thủ tục sang tên Giấy chứng nhận

6. Không mua bán đất bằng giấy viết tay, chuyển nhượng vi bằng.

Trên đây là quy trình và thủ tục mua bán tại Quận 7. Tùy vào mỗi Quận Huyện và tại một số thời điểm Nhà nước quy định mà thủ tục Đăng bộ và Khai thuế sẽ được tiến hành theo trình tự khác nhau.

Để đảm bảo tính pháp lý và an tâm khi mua bán sang nhượng đất thổ cư, các bên cần lựa chọn nhà môi giới chuyên nghiệp và rành thủ tục pháp lý để tránh những rủi ro không đáng có xảy ra.