Hiện nay, việc thế chấp tài sản nhà đất để vay vốn Ngân hàng đang diễn ra khá phổ biến. Để mua bán và thực hiện thủ tục sang tên từ người thế chấp tài sản và người mua được thuận lợi cần thực hiện những thủ tục gì? Nhà đất đang thế chấp ngân hàng khi mua bán có khác gì các giao dịch thông thường?
Thế chấp tài sản là gì?
Tại Điều 2 theo Quyết định 217/QĐ-NH1 có ghi rõ, Thế chấp tài sản vay vốn Ngân hàng là việc bên vay vốn (gọi là bên thế chấp) dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ (bao gồm nợ gốc, lãi và tiền phạt lãi quá hạn) đối với bên cho vay (gọi là bên nhận thế chấp).
Khi mua bán nhà đất thế chấp ngân hàng, nhiều người sẽ còn lo ngại và e dè bởi thủ tục mua bán sẽ phức tạp và nhiều khâu hơn các giao dịch thông thường. Nhưng không vì thế mà giao dịch không được diễn ra. Cùng điểm qua những ưu điểm và nhược điểm khi mua bán nhà bằng tài sản thế chấp ngân hàng sau đây:
Ưu điểm mua nhà thế chấp:
- Được Ngân hàng định giá và kiểm tra quy hoạch trước khi thực hiện thủ tục cho bên thế chấp vay vốn.
- Người mua được bảo lãnh tính an toàn, minh bạch về pháp lý và không bị vướng tranh chấp.
- Người bán sẽ tránh bị tịch thu tài sản khi không thể trả nợ thế chấp nhà vay tiền ngân hàng.
- Được Ngân hàng hỗ trợ xóa thế chấp và làm hồ sơ sang tên nếu bên bán có nhu cầu.
Nhược điểm mua nhà thế chấp:
- Người mua chỉ được nhìn giấy tờ bản chính mà không được sở hữu/ sử dụng trực tiếp đến khi hoàn tất thủ tục giải chấp ngân hàng.
- Nhà ở thế chấp bị xử lý theo quy định pháp luật do bên vay không trả được nợ, lãi với ngân hàng.
- Việc giao dịch phải được thông qua Ngân hàng và bên bán phải tất toán các khoản nợ cả gốc lẫn lãi tại ngân hàng.
Vì vậy, để đảm bảo tính an toàn pháp lý, bên mua cần yêu cầu bên bán cung cấp đầy đủ thông tin và giấy tờ chứng minh ngân hàng chấp thuận việc bán nhà thế chấp. Bên thế chấp có quyền yêu cầu ngân hàng hỗ trợ cho bên mua được trực tiếp kiểm tra tính pháp lý của giấy tờ bên thế chấp. Việc mua bán sẽ dễ dàng và thuận lợi khi có sự hỗ trợ thiện chí của ba bên.
Quy trình và Cách thức mua bán nhà thế chấp
Có hai phương thức mua bán nhà thế chấp ngân hàng mà bất kỳ khách hàng nào cũng cần nắm rõ khi muốn giải ngân khoản thế chấp ngân hàng khi giao dịch mua bán nhà đất.
1. Giao dịch bằng chính căn nhà đang thế chấp
Được thực hiện bằng trình tự mua bán như sau:
- Bên mua đặt cọc bằng số tiền gốc và lãi phải trả cho ngân hàng.
- Ngân hàng giải chấp và bàn giao Giấy tờ bản chính cho Bên Mua. Đồng thời tiến hành xóa thế chấp cho Bên bán.
- Bên mua và bên bán đến Phòng công chứng để để làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất. Bên mua thanh toán tiền mua nhà đất còn lại cho bên bán theo thỏa thuận.
- Bên mua sẽ thực hiện việc xóa thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai (theo giấy ủy quyền của bên bán).
- Bên mua nộp hồ sơ thực hiện thủ tục sang tên tại Phòng đăng ký đất đai; nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ nhà đất tại Cơ quan thuế/Chi cục thuế. Và nhận sổ đỏ đã sang tên bên mua tại Phòng đăng ký đất đai.
Trường hợp Bên Mua muốn thế chấp bằng chính tài sản của Bên Bán. Giấy tờ bản chính sẽ được Ngân hàng giữ lại sau khi hoàn tất thủ tục sang tên tại Phòng đăng ký đất đai. Đồng nghĩa với việc, Ngân hàng sẽ theo suốt bên mua trong quá trình thực hiện toàn bộ thủ tục đăng bộ và sang tên nộp thuế.
2. Giao dịch bằng việc thay thế một tài sản khác
- Bên bán đưa một tài sản khác vào bảo đảm cho khoản vay và rút Giấy tờ bản chính căn nhà muốn bán để thực hiện giao dịch mua bán như bình thường với bên mua.
- Ngân hàng sẽ trả lại Giấy tờ bản chính và ra thông báo giải chấp. Chủ sở hữu thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm.
- Bên bán và Bên Mua đến Phòng công chứng để làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất. Bên mua thanh toán tiền mua nhà đất còn lại cho bên bán theo thỏa thuận.
- Bên mua nộp hồ sơ thực hiện thủ tục sang tên tại Phòng đăng ký đất đai; nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ nhà đất tại Cơ quan thuế/Chi cục thuế. Và nhận sổ đỏ đã sang tên bên mua tại Phòng đăng ký đất đai.
Thủ tục mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng
Bước 1:
- Ký cam kết giữa 3 bên (Bên mua, bên bán và ngân hàng) về nội dung liên quan đến việc thanh toán tiền mua nhà giữa bên mua và bên bán, cũng như thanh toán khoản tiền nợ vay của bên bán và ngân hàng, cam kết này phải có chữ kí của 3 bên, có công chứng chứng thực. Theo đó, Bên mua sẽ thanh toán cho ngân hàng một khoản tiền bằng tiền mua nhà đất vào tài khoản tại ngân hàng.
- Ngân hàng sẽ tiến hành giải chấp nhà đất đang thế chấp và trả lại Giấy tờ bản chính cho Bên bán. Đồng thời tiến hành xóa thế chấp cho Bên bán.
Bước 2:
- Bên bán và bên mua cùng ra văn phòng công chứng để ký kết Hợp đồng mua bán nhà đất.
- Trường hợp hai bên muốn thủ tục được đảm bảo an toàn và nhanh gọn, Bên mua và bên bán có thể thống nhất việc Công chứng Hợp đồng mua bán nhà đất tại chính Ngân hàng đang thực hiện việc thế chấp tài sản.
Bước 3:
Tiến hành thủ tục Đăng bộ tại tại Phòng đăng ký đất đai. Nộp thuế thu nhập cá nhân và thuế trước bạ tại chi cục thuế nơi có bất động sản giao dịch. Tùy vào mỗi Quận huyện mà trình tự thủ tục có thể thay đổi.
Bước 4:
Nhận sổ đỏ đã sang tên bên mua tại Phòng đăng ký đất đai.
Hồ sơ giấy tờ cần chuẩn bị:
- Hợp đồng mua bán có công chứng chứng thực
- Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ.
- Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu.
- Giấy xác nhận tình trạng độc thân hoặc giấy chứng nhận đăng ký kết hôn.
- Đơn đề nghị đăng ký biến động
- Đơn đề nghị cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Để quá trình thực hiện thủ tục mua bán nhà đất thế chấp ngân hàng được nhanh chóng. Các bên cần liên hệ và yêu cầu hỗ trợ từ Ngân hàng và Văn phòng công chứng trước khi thực hiện thủ tục ký kết mua bán. Để tiết kiệm được thời gian và công sức, khách hàng có thể liên hệ trực tiếp với chúng tôi thủ tục mua bán nhà đất để được tư vấn một cách chính xác, chuyên nghiệp và tận tâm nhất.
.jpg)
